Gebäudeunterhaltung durch den Nießbraucher

Nachdem ein Nießbraucher Gebäudereparaturen hatte durchführen lassen, verlangte er von dem Grundstückseigentümer einen Ersatz der ihm entstandenen Aufwendungen. Zur Begründung machte er geltend, er wäre gesetzlich nur verpflichtet, das Grundstück in dem wirtschaftlichen Stand, nicht aber im Kapitalwert zu erhalten. Nun obliegen dem Nießbraucher Ausbesserungen und Erneuerungen nur, wenn sie zur gewöhnlichen Unterhaltung der Sache gehören. Hierzu zählen Erhaltungsmaßnahmen, die bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung regelmäßig, und zwar wiederkehrend innerhalb kürzerer Zeitabstände zu erwarten sind. Darunter fallen insbesondere die normalen Verschleißreparaturen, während etwa die vollständige Erneuerung einer Dacheindeckung (Foto) als außergewöhnliche Maßnahme den Nießbraucher nicht belasten kann. Etwas anderes gilt indessen, wenn es dem Nießbraucher in Abweichung von der gesetzlichen Regelung obliegt, auch außergewöhnliche Unterhaltungsmaßnahmen durchzuführen. In diesem Fall kann er seine Aufwendungen nicht ersetzt verlangen. Dafür kommt es auf den Übergabevertrag an. Darin kann vereinbart werden, dass es Sache des Nießbrauchers – abweichend von der gesetzlichen Regelung – ist, sämtliche Erhaltungsverpflichtungen bezüglich des Grundstücks und der darauf befindlichen Gebäude zu tragen. Diese Auffassung hat auch der Bundesgerichtshof vertreten. In dem konkreten Fall musste der Nießbraucher für die allgemeine Verschlechterung des Objektes einstehen, also auch das durch Zeitablauf abgenutzte Dach erneuern, um den eingetreten Wertverlust auszugleichen und den Kapitalwert zu erhalten.

BGH
Az. V ZR 197/07 OLG Karlsruhe